Defectos de construcción ("Incidencias")

1.- Defectos de construcción. ¿Qué significa y cuál es su denominación correcta?                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Son los problemas, desperfectos o irregularidades detectados, durante determinados tiempos, en la vivienda o inmueble recientemente construído o rehabilitado, y entregado a su propietario. Su denominación correcta es la de defectos de construcción, y en modo alguno la de "incidencias", usada, de manera persuasiva, por los agentes intevinientes en la promoción, construcción y/o rehabilitación.

 

2.- Tipos de defectos de construcción. Plazos para su reclamación, según la Ley de Ordenación de la Edificación, y/o Código Civil.                                                                                                                                                                                                                                                                                   a) Defectos de acabado. Son los más comunes y habituales, y son daños materiales que se producen como consecuencia de la ejecución de la obra y que afectan a la terminación o remates. Como claros ejemplos, podemos citar: carpintería desconchada o arañada, salpicaduras, con rotura de material, en suelo, mala ejecución en pintura (rodales, manchas, ondas en paredes, falta de pintura), pequeñas zonas sin recibir la cimentación y sellado…. Es decir, se trata de defectos que se pueden apreciar a simple vista.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 b) Defectos de habitabilidad. Se trata de defectos graves, y según las normas reglamentarias, son aquellos que no garanticen:                     

La higiene, salud y protección del medio ambiente.

La protección contra el ruido.

El ahorro de energía y aislamiento térmico.

Otros aspectos funcionales constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactoria del edificio.     

                                                                                                                                                                                                                                                                         c) Defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio. Son los defectos más graves que puede tener una construcción, que puede llegar a desembocar en consecuencias fatales, como puede ser la declaración de ruina del propio edificio.                                                                                                                                                                                                                                                                                       Se trata de daños que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio, ya que afectan a cimentación, elementos estructurales, vigas, forjados, y muros de carga.

 

3.- Plazos para la reclamación de los defectos de construcción. Diferencias entre plazos de garantía y plazos de prescripción. Compatibilidad o incompatibilidad en la elección de la Ley para la reclamación.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           Defectos de acabado: Plazo de garantía, 1 año. Plazo de reclamación y de interposición de la demanda judicial, 2 años.                                  Defectos que afectan a la habitabilidad: Plazo de garantía 3 años. Plazo de reclamación y de interposición de la demanda judicial, 2      años. 

  Defectos que afectan la estabilidad y seguridad estructural del edificio. Plazo de garantía, 10 años (previsto en la LOE y en el        artículo 1591 del Código Civil). Plazo de reclamación y de interposición de la demanda judicial, 2 años.

 

  Los plazos previstos anteriormente, se encuentran recogidos en la Ley de Ordenación de la Edificación. No obstante, no resulta                        incompatible, la demanda por incumplimiento contractual, cuyo plazo, de prescripción, es de 5 años.

 

Las diferencias entre los plazos de garantía y los plazos de prescripción:

 

Los plazos de garantía no se pueden interrumpir, son los que marca la ley.

 

Los plazos de prescripción (o plazos para ejercer los derechos de reclamación e interposición de la demanda judicial) pueden ser interrumpidos “por cualquier medio que deje constancia en derecho”.

 

4.- ¿Quién es responsable de los defectos de construcción, y contra quién o quiénes han de ir dirigidas las reclamaciones y, en su caso, las demandas judiciales?

 

 

Dependiendo de la categoría del defecto que sea, según la clasificación vista anteriormente, tenemos los siguientes supuestos:

 

Defectos de acabado o terminación. Responsables contra quienes han de dirigirse las reclamaciones de manera conjunta y solidaria: promotora y constructora.

 

         Defectos que afectan a la habitabilidad. Responsables contra quienes han de dirigirse las reclamaciones de manera conjunta y solidaria: promotora, constructora, Arquitecto y Aparejador.

 

Defectos que comprometen la estabilidad y/o estructura del edificio. Responsables contra quienes han de dirigirse las reclamaciones de manera conjunta y solidaria: promotora, constructora, Arquitecto y Aparejador.