CONTRATOS DE ALQUILER. LEY DE APLICACIÓN

La cesión del uso de un inmueble mediando precio, ó alquiler o arrendamiento, es un negocio jurídico que requiere la intervención de un profesional especialista, pues existiendo libertad de pactos entre las partes contratantes, son muchos los pactos que se encuentran comprometidos por limitaciones legales, por lo que para no tener sorpresas inesperadas, se recomienda evitar descargar o copiar modelos de contratos, debiendo someterse su redacción de manera personalizada y determinada para ese inmueble y los pactos a los que quieran llegar las partes, cumpliendo con la legalidad.

 

Tras la reforma operada por el Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de Diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se vuelven a modificar determinadas cuestiones de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de Noviembre, como las limitaciones en la fianza, derechos de subrogaciones...., siendo la más significativa la de la duración de los contratos (con diferenciación si el arrendador es persona física o Jurídica) y sus prórrogas obligatorias para el arrendador y potestativas para el inquilino.

 

A continuación se indicará los plazos de los contratos que nos podremos encontrar a partir del 19 de Diciembre de 2018, dependiendo del otorgamiento o firma de los mismos, pues tenemos cinco normativas publicadas en referencia a este extremo, desde la publicación de la primera Ley de Arrendamientos Urbanos en 1964.

 

Duración de los contratos de alquiler según su fecha de celebración:

1.- Contratos celebrados a partir del 19 de Diciembre de 2018, fecha de entrada en vigor de la última reforma.

 

Se vuelve con esta regulación, a la contemplada por la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre que entró en vigor el 1 de Enero de 1995.

 

Sea cual sea el plazo de duración que se pacte, siempre y cuando sea inferior a cinco años, el arrendamiento se podrá extender a lo largo de esos cinco años, si así lo desea el arrendatario o inquilino, y aunque haya oposición del arrendador. Para tal prórroga no será necesario realizar ninguna comunicación al propietario-arrendador, siendo suficiente con la permanencia del inquilino en la vivienda objeto del arriendo, y con el abono de la renta acordada.

 

Es decir, si el contrato se celebrara el mismo día 19 de diciembre, o en fechas posteriores, y se pactara por un plazo de un año, por ejemplo; transcurrida dicha anualidad, la mera permanencia del inquilino en la vivienda, se habrá de entender como su deseo por una anualidad más, y así sucesivamente, hasta que transcurran los cinco años legalmente previstos. Incluso si a lo largo de este período (5 años) el arrendador quisiera rescindir el contrato por el transcurso del plazo pactado, no sería posible sin el consentimiento expreso del arrendatario, puesto que se encuentra amparado por la Ley.

 

Transcurridos cinco años desde la fecha de celebración del contrato, si el arrendador no preavisa al inquilino en el plazo que se acuerde entre las partes y que además de figurar en dicho contrato habrá de ser superior al legalmente establecido (30 días), o en su caso, el que queda previsto en el Real Decreto, se producirá la denominada tácita reconducción arrendaticia, o lo que es lo mismo, prórroga por otras tres anualidades más. El contrato podrá seguir prorrogándose tácitamente, de manera anual, una vez haya transcurrido la totalidad del plazo referido anteriormente, pero para ello será necesario que no haya mediado preaviso alguno de finalización de la relación arrendaticia por parte del propietario de la vivienda.

 

Estas reglas serán de aplicación en el caso de que el propietario-arrendador sea una persona física. Si, por el contrario, el propietario-arrendador fuera una persona jurídica (empresa o sociedad mercantil), en lugar de 5 años, la duración del arrendamiento podrá alcanzar los siete años, siendo su tácita reconducción también de tres anualidades más.

 

El arrendador podrá denegar la prórroga forzosa durante esos primeros cinco años y/o  los tres de tácita reconducción, si transcurrido el primer año de duración del alquiler, tuviera necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Habrá de comunicárselo por escrito al inquilino con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda.

 

2.- Contratos celebrados a partir del 6 de Junio de 2013 y hasta el 19 de Diciembre de 2018

 

Dichos contratos, que pueden tener una duración de hasta tres años, a voluntad del inquilino, y aunque hubiera habido oposición por parte del arrendador, tienen las siguientes características:

  • La tácita reconducción o prórroga, si no ha mediado comunicación por el arrendador, una vez transcurridos los tres años, es anual, es decir, de un año, y vencido ese año, sin requerimiento del propietario, por otro año más, y así sucesivamente.

Las causas de denegación de la prórroga forzosa (primeras tres anualidades), son las mismas que se han expuesto en el apartado anterior (contratos celebrados a partir del 19 de Diciembre de 2018), sin necesidad de que dichas causas queden previamente previstas en el contrato de alquiler

 

3.- Contratos celebrados a partir del 1 de Enero de 1995 y hasta el 6 de Junio de 2013.

 

Los contratos celebrados entre estas fechas que permanezcan hoy en día en vigor, están sometidos a la tácita reconducción o prórroga anual, si antes de transcurrir la anualidad de vigencia de los mismos, el arrendador no ha hecho uso de su derecho de resolución, mediante la comunicación al arrendatario, con al menos treinta de días de antelación a la fecha de finalización de cada anualidad prorrogada, su deseo de que no se prorrogue más.

 

En cuanto a la posibilidad de denegar la continuación del arriendo durante alguna de sus prórrogas, solamente procederá, si en el contrato se pactó expresamente dicha posibilidad si el arrendador necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí.

 

Para entender esta denegación de prórroga, contemplemos el siguiente supuesto:

 

Un propietario-arrendador que celebró un contrato con posterioridad al 1 de Enero de 1995 y antes del 6 de Junio de 2013, está contento con su inquilino, y ha permitido que el contrato se haya ido prorrogando anualmente hasta la actualidad. La nueva prórroga del contrato se ha producido hoy, 18 de Diciembre, con duración, por tanto, hasta el 18 de Diciembre de 2019. Determinados conflictos en el matrimonio del propietario-arrendador de la vivienda, conducen a que tiene que abandonar su domicilio familiar a finales del próximo mes de Febrero de 2019. Este hecho daría lugar a que, si se hubiera contemplado este supuesto en el contrato, el propietario podrá comunicar al inquilino que tiene que abandonar la vivienda por necesidad. Ahora bien, de no estar previsto en el contrato, habrá de esperar al 18 de Diciembre de 2019, fecha en la que finalizaría la nueva prórroga a que se ha dado lugar.

 

4.- Contratos celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994.

 

Estarán vigentes hoy en día aquello en los que se pactó la prórroga forzosa a favor del inquilino, y estando sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se podrá denegar dicha prórroga, en los siguientes supuestos, que no habrán de figurar ni quedar previstos en el contrato.

  1. Si el arrendador necesita para sí la vivienda o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.

  2. Si el arrendador proyecta el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere.

  3. Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de 6 meses en un año, salvo causa justificada.

  4. Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población.

  5. Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda  por el propietario, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute (propiedad o usufructo), una vivienda desocupada y apta para sus necesidades. 

     

5.- Contratos celebrados desde 1964 hasta el 8 de Mayo de 1985. (Los alquileres denominados como “renta antigua”)

Se le aplica la ley de arrendamientos urbanos de 1964 que prevé el famoso régimen de prórroga forzosa, o prórroga indefinida, a voluntad siempre del arrendatario.

La posibilidad de denegar la prórroga forzosa será por idénticas causas que las comentadas en el apartado anterior sobre los contratos celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994, siendo necesario, en el requerimiento que se realice al inquilino, justificar la necesidad para la denegación de la prórroga, y hacerle el ofrecimiento de las indemnizaciones previstas en la Ley si desalojara la vivienda y la pusiera a disposición de su propietario con anterioridad a la finalización de la anualidad prorrogada.

La Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre, prevé además el número de subrogaciones y quienes pueden continuar en el arrendamiento, una vez fallecido el inquilino inicial con quien se contrató el arrendamiento, siendo dos las subrogaciones permitidas, y dándose la siguiente casuística:

  • Si cuando entró en vigor la Ley de 1994, es decir el 1 de Enero de 1995, se habían producido ya las dos subrogaciones permitidas, ya no cabrá ninguna más.
  • Si a 1 de Enero de 1995, se hubiera producido subrogación, cabrá la segunda subrogación.
  • Si, por el contrario, a 1 de Enero de 1995, no se hubiera producido ninguna subrogación, cabrá efectuar las dos permitidas.

Las subrogaciones solamente podrán ser a favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento; y en defecto de los anteriores, podrán subrogarse los ascendientes (padres) que conviviesen con el inquilino durante, al menos, los tres años anteriores.

 

El contrato, en estas subrogaciones, finalizará al fallecimiento del subrogado, salvo que el subrogado fuera un hijo, en cuyo caso finalizará a los dos años o en la fecha en que el hijo cumpliera 25 años. Hay una excepción en estos casos en que el subrogado sea un hijo del inquilino: si se encuentra afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, el contrato se extinguirá al fallecimiento de dicho hijo minúsvalido.

 

Los derechos reconocidos a los ónyuges de los arrendatarios, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.